Por: Daniel Prochalski*

A Receita Federal do Brasil – RFB, por meio da Coordenação-Geral de Tributação da – COSIT, publicou em 01/02/2023 a Solução de Consulta nº 24, de 2023, para ajustar o entendimento do fisco federal às novas regras sobre incorporações imobiliárias, advindas com a Lei nº 14.382, de 2022, a qual dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos – SERP previsto no art. 37 da Lei nº 11.977, de 2009), e altera diversas leis, como a Lei nº 4.591, de 1964, que dispõe sobre os condomínios em edificações e as incorporações imobiliárias, e o Código Civil

Em resumo, a RFB passou a concordar com a interpretação de que as vendas de lotes, quando vinculadas à construção de casas, podem ser beneficiadas pelo regime especial de pagamento de tributos federais a partir de 28/06/2022 (data da publicação da nova lei), até então aplicável apenas às incorporações imobiliárias.

No que interessa para este artigo, a Lei nº 14.382 alterou o art. 68 da Lei nº 4.591, de 1964, o qual passou a ter a seguinte redação em seu caput:

Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis. (…).

Além disso, a mesma lei também alterou o § 2º do art. 1.358-A do Código Civil, para dispor que se aplica, no que couber, ao condomínio de lotes, o regime jurídico das incorporações imobiliárias, tratado na referida Lei nº 4.591, de 1964, equiparando-se, assim, o empreendedor ao incorporador quanto aos aspectos civis e registrários.

Lembre-se que a Lei nº 10.931, de 2004, instituiu o chamado Regime Especial de Tributação – RET, vinculado ao patrimônio de afetação, o qual pode ser aplicado às incorporações imobiliárias, resultando em relevante redução da tributação, uma vez que a opção pelo RET garante o direito à tributação total e unificada de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, a título de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Lembre-se que nesse regime não há incidência da alíquota adicional de IRPJ, o que representa mais uma vantagem para os empreendimentos imobiliários.

Para confirmar a vantagem, lembre-se que no regime normal de tributação, as alíquotas do IRPJ e da CSLL, somadas, podem alcançar 34%. Quanto ao PIS e a Cofins, no regime não-cumulativo a carga tributária é de 9,25%, após aplicação do sistema de créditos ou, se o regime for o cumulativo, o percentual é de 3,65% sobre a receita bruta.

Antes da alteração legislativa tratada neste artigo, a COSIT, por meio da Solução de Consulta nº 196, de 2015, impedia a opção pelo RET ao parcelamento do solo, mediante loteamento ou desmembramento.

Assim, com a publicação da Solução de Consulta nº 24/2023, a COSIT adequa seu entendimento ao novo regime inaugurado com a Lei nº 14.382, a partir de sua vigência em 28/06/2022, permitindo a adesão ao RET ao parcelamento do solo, uma vez que esta operação passou ser considerada como integrante da incorporação imobiliária.

No entanto, a referida solução de consulta é expressa em ressalvar a necessidade de observar os requisitos da nova legislação de regência para autorizar a opção pelo RET, como especialmente a exigência prevista no caput do art. 68 da Lei nº 14.382, pelo qual a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento deve estar vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.

No caso concreto da consulta, a consulente teve sua interpretação indeferida, justamente porque a empresa informou que fornece a seus clientes um mero projeto de construção de casa, previamente aprovado pela Prefeitura Municipal, mas cuja execução é opcional e não obrigatória, inexistindo a vinculação exigida pela nova lei.

Lembramos que um outro formato, conhecido como “condomínio de lotes”, criado pela Lei nº 13.465, de 2017, tem configuração jurídica semelhante ao condomínio edilício e, assim, já permitiria a opção pelo RET. No entanto, a RFB vedava a adesão, conforme seu entendimento na já mencionada Solução de Consulta nº 196, de 2015. A Solução de Consulta nº 24/2023 tem a vantagem de encerrar essa controvérsia, autorizando o RET também para essas operações.

Enfim, ainda que apenas esteja cumprindo o disposto em lei, a nova solução de consulta é louvável por conferir a necessária segurança jurídica aos empreendimentos imobiliários, uma vez que confirma a interpretação que os advogados das empresas já defendiam acerca da Lei nº 14.382, de 2022, assim como é vinculante para os auditores da Receita Federal.

*Advogado (OAB/PR nº 22.848), com atuação nas áreas de Direito Tributário e Societário; Especialista em Direito Tributário e Processual Tributário (PUC-PR). Mestre em Direito Empresarial / Tributário (Unicuritiba).

#RET #patrimoniodeafetacao #incorporacoes #empreendimentosimobiliarios #loteamentos #condominiodelotes #advocaciatributaria #danielprochalski